Çatılar mı, Tavanlar mı?
Günümüzdeki Konut Sorunu*
Milton Friedman ve George J. Stigler
18 Nisan 1906’da yaşanan San Fransisko depremi ve onu takip eden yangınlar şehrin merkezinde 3400 dönüm üzerinde inşa edilmiş binaları üç gün içinde tamamen yıktı.
Bölgedeki Federal birliklerin komutanı yarbay Greely durumu şöyle tasvir etmekteydi:
Büyük otellerden biri bile ayakta kalmamıştı. Büyük apartmanlar yok olmuştu....İkiyüzyirmibeşbin insan....evsizdi.
İlaveten, deprem birçok evi de yıkmış ya da zarar vermişti.
Sonuç olarak, 400 bin kişilik şehir üç gün içinde barınma imkanlarının yarıdan çoğunu kaybetmişti.
Birçok faktör barınma sorununun büyümesini engelledi. Birçok kişi geçici olarak şehri terk etti –bazıları bu sayının 75,000 kadar olduğu tahmin etmektedir. Geçici kamplar ve barınaklar kuruldu. Bunların zirveye ulaştığı 1906 yazında 30,000 kişi buralarda barınmaktaydı. Yeni inşaatlar hızla ilerledi.
Felaketten sonra birkaç ay nüfusun beşte birinin ayakta kalan evlerde –ki toplam evlerin yarısı- barınmasının sağlanması gerekiyordu. Bir başka deyişle, kalan evlerde ortalama yüzde kırk daha fazla kişi barındırılması gerekiyordu.
Yine de San Fransisco Chronicle’ın 24 Mayıs 1906 tarihli nüshasına - depremden sonra çıkan ilk sayı – bakıldığında konut açığına ilişkin tek bir satırın bile yer almadığı görülür. Seri ilanlar sayfasında 64 kiralık, 19 satılık daire ve ev ilanına karşılık, 5 tane ev ya da daire arayan vardır. Bunun yanında, her türden birçok kiralık barınma yeri ilanı da mevcuttu.
Kırk yıl sonra konut kıtlığı ile San Fransisko’da yeniden karşılaşıldı. Bu sefer kıtlık ülke düzeyindeydi. San Fransisko’daki durum ülkenin en kötüsü değildi ama batıya doğru göç nedeniyle ülke ortalamasının üzerindeydi. 1940’ta, barınma yerlerinin yüzde 93’ünün dolu olduğu, 635,000 nüfuslu şehirde konut açığı sözkonusu değildi. 1946’ya gelindiğinde, nüfus üçte bir –200,000 kadar- barınma imkanları ise beşte bir kadar atmıştı.
Bu nedenle her bir barınma biriminde savaş öncesine göre beşte bir daha fazla kişinin barındırılması gerekiyordu. Bir başka deyişle, 1946’daki kıtlık, depremden sonra ayakta kalan her barınma biriminin yüzde 40 daha fazla kişiyi barındırmak zorunda kaldığı, 1906’dakinin dörtte biri kadardı.
1946’daki konut açığı Cronicle ve diğer gazetelerin dikkatinden kaçmamıştı. 8 Ocak’ta Kaliforniya eyalet meclisi toplandı ve vali konut açığını “Kaliforniya’nın karşı karşıya olduğu en önemli sorun olarak” saydı. Yılın ilk beş gününde, 1906’daki 64 ilana karşılık, sadece dört tane kiralık ev veya apartman dairesi ilanı ve dokuz tane de San Fransisko’daki evini başka yerdeki evlerle değiştirmek isteyenlerin ilanı vardı. Buna karşılık 1946’da her gün kiralık ev arayan 30 ilan var iken bu sayı 1906’daki büyük felaketten sonra sadece beşti. Yine aynı dönemde 1946’da her gün gazetedeki 60 satılık ev ilanına karşılık bu sayı 1906’da 19’du.
Hem 1906 hem de 1946’da San Fransisko bugün tüm ulusun karşı karşıya olduğu bir problemle karşıyaydı: Göreli olarak sabit sayıdaki konut, daha fazlasını isteyen insanlar arasında, yeni inşaatlar açığı kapayıncaya kadar, nasıl bölünebilir (yani tayınlanabilir)? 1906’da tayınlama yükselen kiralarla yapılmıştı. 1946’da yükselen kiralar yoluyla tayınlama kira tavanı uygulamasıyla illegal hale geldi. Tayınlama şans ve kişisel ilişkilere dayanmaktaydı. Üçüncü olasılık tayınlamanın OPA* tarafından yapılmasıydı.
Bu üç yöntemin karşılaştırmalı faziletleri nelerdir?
Savaş deneyimi insanların tayınlamayı OPA formları, kuponları ve siparişleri ile özdeşleştirmelerine yol açtı.
Fakat bu yüzeysel bir görüştür. Hava, güneş ışığı kadar bol olmayan her şey bir biçimde tayınlanabilir. Yani, eğer insanlar sahip olabileceklerinden daha fazla fazlasını istiyorlarsa – ekmek, tiyatro bileti, battaniye veya saç kesimi- isteyenler arasında bu malın nasıl dağıtılacağını belirlemenin bir yolu olmalıdır.
Bizim normal barış zamanı satış yöntemimiz müzayede satışı metodudur. Herhangi bir şey için talep artarsa, alıcılar arasındaki rekabet onun fiyatını yükseltir. Fiyattaki yükselme alıcıların bu maddeyi daha az, daha dikkatli ve daha ekonomik kullanmalarına neden olur ve bu nedenle de tüketimini azaltır. Aynı zamanda, yükselen fiyatlar üreticileri üretimlerini arttırmaya cesaretlendirir. Benzer biçimde, herhangi bir ürünün talebi düşerse fiyat düşme eğilimine girer. Bu da malın tüketimini arttırırken üretimini azaltır.
1906’da San Fransisko, konut sorunuyla mücadele etmek için, sonuçta kiraların yükselmesine neden olan, bu serbest piyasa yöntemini kullandı. Kiralar deprem öncesine göre yüksek olsa da, aşağıdaki 1906 felaketi sonrası ilanlarından yapılan alıntı günümüzde ev arayanlara hakaret gibi gelecektir:
Altı odalı ve banyolu, bodrumda iki ilave odası şömineli, mobilyalı; piyanolu;.....45dolar
Yüksek kiralar yoluyla tayınlamanın avantajları örneğimizde açıkça görülmektedir:
1.Serbest piyasada kira karşılığında –her kira seviyesinde- her zaman bir miktar konut her daim mevcuttur.
2.Yükselen kiralar bazı insanları
oturdukları mekanı tasarruflu kullanmaya zorlar. Yeterli bina yapılıncaya
kadar insanların biraz sıkışması tek çözümdür.
3.Yüksek kiralar yeni inşaatların yapımını teşvik eder.
4.Karmaşık, pahalı ve büyük makineler gerektirmez. Tayınlama fiyat sistemi aracılığıyla sessizce ve kişilerden arındırılmış olarak işler.
Bu avantajların önemi alternatiflerini de incelediğimizde daha iyi anlaşılacaktır.
Bu erdemler savaştan önce nadiren sorgulanırken günümüzde fiyat tayınlaması üç temel itiraz ile karşılaşmaktadır.
(a) Birinci itiraz genellikle şu şekilde ifade edilmektedir: ‘Bütün evleri zenginler alır, fakirler hava alır.’
Bu itiraz yanlıştır: 1906’daki konut kıtlığı esnasında her zaman pahalı olmayan evler ve daireler vardı. Doğru olan, serbest piyasa koşullarında, daha iyi muhitlere insanlar ya daha yüksek refahları ya da gelirleri olduğu için ya da, daha iyi konutu, örneğin, daha iyi arabalara tercih ettiklerinden daha fazla öderler.
Fakat bu olgunun bugünkü konut sorunuyla ilişkisi
1940’a göre çok daha azdır. Eğer gelir ve servet eşitsizliği kira
kontrollerinin gerekçesi ise, kira kontrolüne 1940 ta daha fazla ihtiyaç vardı.
Zenginlerin bütün evleri alma tehlikesi –eğer böyle bir şey varsa- o zaman
bugüne göre daha fazlaydı.
Bugün her
birey ya da aile savaş öncesine göre daha fazla konut alanı kullanmaktadır.
Dahası, toplam milli gelir bugün aileler arasında savaş öncesine göre daha eşit
dağıtılmaktadır. Bu yüzden, kiralar yasal kontrollerden kurtarılırsa ve
kendi seviyesini bulmaya bırakılırsa, savaş öncesinde olduğu kadar konut iskan
edilecek ve konutlar o döneme göre daha eşit dağıtılacaktır.
Serbest piyasa koşullarında iyi muhitlerin daha yüksek gelirli ya da büyük servete sahip kişilere gitmesi –eğer böyle bir şey varsa- basitçe gelir ve servet eşitsizliğini gidermeye yönelik uzun dönemli önlemlerin alınması için bir gerekçe teşkil eder. Bizim gibi sadece konut için değil tüm ürünler için şimdikinden daha fazla eşitlik isteyenler için doğrudan gelir ve servet eşitsizliklerine kaynağında müdahale etmek, hayat standardımızı oluşturan yüzlerce mal ve hizmetin her birinin tayınlanmasından daha iyidir. Önce bireylerin eşitsiz gelir elde etmelerine izin vermek, sonra da karmaşık ve maliyetli önlemlerle onları bu gelirlerini harcamalarını önlemeye çalışmak aptallığın daniskasıdır.
(b) Kira kontrollerinin kaldırılmasına yapılan ikinci itiraz bundan ev sahiplerinin faydalanacağıdır. Karaborsa piyasası dışında kiraların yükseleceği ve ev sahiplerinin gelirlerinin artacağı kesindir. Fakat bu bir itiraz gerekçesi olamaz. Her tayınlama sisteminde bazı gruplar kazanacaktır ve kentlerdeki ev sahipleri savaş genişlemesinden diğer bütün gruplardan daha az faydalandığı kesindir.
Konut açığına nihai çözüm yeni inşaatlarla gelmelidir. Bu yeni inşaatların çoğu sahipleri tarafından kullanılacaktır. Fakat bazıları kirada oturmayı tercih eder ya da kirada oturmak zorundadır. Bu kişiler –kirada oturmak isteyenler- için konut sayısının ve kalitesinin artması büyük ölçüde kiralanacak yeni mülklerin inşaasına bağlıdır. Fakat cazip bir getiri imkanı sağlamadan insanları kiralamak üzere mülk yapmaya (evsahibi olmaya) teşvik etmek imkansızdır.
(c) Konuttaki serbest piyasa çözümüne üçüncü itiraz, kira artışlarının enflasyon anlamına geleceği ya da enflasyona yol açacağıdır.
Enflasyon tek tek birçok fiyatın yükselmesidir ve bu tehtide kaynağında –artan gelir ve likit kaynaklar bütün harcamaları arttıracaktır- saldırmak daha kolaydır. Yüksek vergileme*, devlet harcamalarında tasarruf ve para arzının kontrolü enflasyonla mücadelenin temel silahlarıdır. Tek tek milyonlarca fiyatla –San Fransisko’daki A evinin kirası, Şikago’daki B bifteğinin fiyatı, New York’taki C takım elbisesinin fiyatı- uğraşmak boş yere ve beceriksizce enflasyonun gerçek sebepleri yerine belirtileri ve sonuçları ile uğraşmak anlamına gelir.
Mali ve parasal kontrol sağlanmamışsa ve sağlanacak gibi de görülmüyorsa kira tavanlarının kaldırılması, uygulamada, önce ücretleri, takiben fiyatları yükseltecektir –bildiğimiz enflasyon spirali. Bu durumun akla uygun olduğu tartışılmaz, ya ikna ediciliği? Bu soruya cevap vermek için, bir taraftan süregiden kira kontrollerinin maliyetini, diğer taraftan, kira kontrollerinin kaldırılmasının enflasyon üzerindeki muhtemel etkisini değerlendirmek gerekir. Aşağıda şimdiki sistemin maliyetini tartışacağız ve sonra yüksek kiraların enflasyona etkisini değerlendireceğiz.
Günümüzde evlerin satışının
tayınlanması
Evlerin satış fiyatında bir tavanın olmaması bugün sahipleri tarafından kullanılan evlerin 1906’daki yöntemle – en yüksek teklif verene- tayınlanması anlamına gelir. Sürekli büyüyen talep göreli olarak sabit arz ile karşılanamayınca evlerin satış fiyatı yükselmektedir. Sonuçta birçok ev sahibi evlerini sabit bir tavan fiyattan kiraya vermektense artan piyasa fiyatından satmayı tercih etmektedir.
Bu nedenle kira tavanları, evlerin artan bir bölümünün sahibi tarafından kullanılmak üzere piyasaya çıkması, kiralık ev bulmanın –en azından yasal kira düzeyinden- neredeyse imkansız hale gelmesi anlamına gelmektedir. 1906’da hem kiralar hem de satış fiyatlarının üzerinde bir sınırlama olmadığında San Fransisco Chronicle ‘da her 3 satılık ev ilanına karşılık 10 kiralık daire ilanı vardı. Kira kontrollerinin olduğu 1946’da ise her 10 kiralık ilanına karşılık730 ‘satılık ev’ ilanı yer almaktaydı.
Satılık ev piyasasında serbest piyasanın olması peşinatı yatıracak kadar sermayesi olan birinin konut sorununu satın alarak çözmesine olanak verir. Çoğu zaman bu bu kişinin başka şeylere de harcayabileceği parayı peşinat olarak vermesi ve ağır bir borç yükü altına girmesi anlamına gelir.
Parası olan kişi birçok ev bulabilecektir. Fiyatlar yüksek olacaktır -zaten bu yüzden evler vardır. Sonuçta muhtemelen savaş öncesi fiyatlara göre oluşturduğu beklentilerinin altında bir eve, mobilyaya ve diğer şeylere sahip olacaktır ama en azından ailesinin başını sokacağı bir evi olacaktır.
1946’da uygulanan kira kontrol yöntemleri, bu yüzden, yüksek kiralar yoluyla tayınlama yöntemine yöneltilen temel eleştiriden –zenginlerin konut ihtiyaçlarını karşılamada avantajlı olduğu- kaçamaz. Aslında 1946’da uygulanan yöntem işleri daha da kötüleştirmiştir. Mevcut kiracıları daha fazla alan kullanmaya teşvik eden ve kiralamayı tercih edecek kişileri borç alıp bir ev satın almaya zorlayan şimdiki uygulama, satılık ev fiyatlarının kira kontrollerinin olmadığı duruma göre daha fazla yükselmesine neden olmuştur.
Parası olanlara konut satışında öncelik verilmesinden kaçınmanın bir yolu evlerin satış fiyatı üzerine bir tavan koymaktır. Bu durum kira kontrollerine uygulanan fiyat kontrollerinin alanının genişletecek fiyat tayınlamasının alanını ise daraltacaktır. Eğer şimdiki kiralık konutların tayınlanması metodu işe yarasaydı bu akıllı bir hareket olabilirdi.
Peki kiralama yapmak isteyenlerin durumu ne olacaktır?
III. 1946 Yöntemi: Şansa ya
da Kayırmaya Dayalı Tayınlama
Potansiyel kiracı satın almak isteyenden çok farklı bir durumdadır. Eğer ev bulabilirse, savaş öncesi fiyattan ‘uygun’ bir kira ödeyebilir. Fakat, mobilya vs gibi yan unsurlara önemli bir miktar ödeme yapmadıkça kiralık bir şey bulma olasılığı hemen hemen imkansızdır.
Kiralar üzerindeki yasal sınırlar çok az kiralık yer olmasının sebebidir. Milli gelir ikiye katlandı şimdi birçok birey savaş öncesine göre çok daha fazla. Bu nedenle yasal olarak ödemeleri gerekmese de şimdi savaş öncesine göre daha fazla kira ödeyebilirler ve bu nedenle de daha fazla ve daha iyi ev istiyorlar.
Fakat 1940’tan beri milyonlarca kişi ve aile aradıklarını bulamıyorlar. Çünkü, konutların artış hızı nüfus artış hızının yarısı kadar. Bulmayı başaranlar diğerlerini evsiz bırakıyorlar. Konut aramaya yeni başlayanlar –evlerine dönen askerler, yeni evlenenler ve ev değiştirenler- ve daha az talihli olanlar tarafından girişilen savaş öncesine göre daha büyük bir ev bulma çabaları her bir boş evin peşinden koşan güruhun büyümesine yol açıyor.
Yine San Fransisco Chronicle’daki ilanlar kira tavanlarının etkisini belgelemektedir. 1906’da, depremden sonra, kiralar serbestçe yükselebilirken, her on ‘kiralık ev ya da daire’ ilanına karşılık bir ‘kiralık arayan’ ilanı var iken 1946’da her 10 ‘kiralık ev’ ilanına karşılık 375 ‘kiralık arayan’ ilanı vardı.
Bir ‘gazi’ ev arıyor
28 Ocak 1946 tarihli New York Times ‘enerjik, otuzlu yaşların başında’, ordudan yeni terhis olmuş Charles Schwartzman’ın ev arama tecrübesini aktarmaktaydı. Bay Schwartzman üç aydır kararlı bir biçimde arayıştaydı,
yaşayacak bir yer bulmak için arabasıyla dolanıyordu.....Jamaica, Queens’ten Larchmont’a kadar bütün şehri ve çevresini araştırmış, tüm emlakçılarla görüşmüştü. Gazetelere ilan vermiş, gazete ilanlarını aramıştı. 500 Park Avenue’daki New York şehri gaziler merkezini ve Amerikan Gaziler Komitesi konut alt-komitesini ziyaret etmiş; arkadaşlarıyla konuşmuş, akrabalarına sormuş, vali Dewey’e yazmıştı. Sonuç?
Bir daimi sıcak suyu olmayan standart-altı daire. Central Park West ve 101. Caddenin kesiştiği yerde dört odalı, 300 dolar kirası olan, mobilyasına 5000 dolar ödemesi gereken bir daire. Central Park West’in ötesindeki seksensekizinci caddedeki eski bir kara tuğlalı evin boyanmış ama tamirat isteyen odası. Havana’ya giden bir bayana ait olan bu odanın kirası ayda 80 dolar, eğer tutarsa mobilyaları da 1300 dolara almak ve kadının daireyi alması için bir aracıya ödemek zorunda olduğu 100 doları da ona geri ödemeliydi.
Ve
Batı Yakasındaki bir otelde iki büyük odanın kira devri. Kirası sadece 75
dolar................................................
Evleri kim alıyor?
Kiralık mülkler şimdi şansın ve adam kayırmanın çeşitli versiyonları ile tayınlanmaktadır. Birinci öncelik oturduğu yeri konut kıtlığı çıkmadan önce kiralamış ve aynı konutta kalmak isteyen ailelerindir.
İkinci öncelik şu iki grubundur: (i) OPA’nın belirlediği kira tavanlarına ek olarak nakit ödeme yaparak veya bazı yasal araçlarla kira tavanlarından daha fazlasını ödemek isteyenler, (ii) ev sahiplerinin veya konut kiralama işi ile uğraşanların arkadaşları ya da akrabaları.
Bu tercihli sınıflara dahil olmayan kiracı adayları geri kalan yerler için mücadele ederler. Şanslılar, küçük aileler, zamanlarının çoğunu ev aramayla geçirebilecek olanlar, muhtemel boş evleri bulmak için dahice planlar yapanlar ve en fazla arzulanan kiracılar ev bulmayı başarabilirler.
Ev bulma önceliği sıralamasında en geride bulunanlar ise, erkeğin ailesini geçindirmek için işe gitmek ve kadının evde küçük çocuklara bakmak zorunda olduğu ailelerdir. Bu tip ailelerin samanlıktaki iğneyi aramak için çok az zamanları vardır. Bir yer bulsalar bile ev sahipleri küçük çocuklu ailelere evlerini kiraya vermeyi tercih etmedikleri için muhtemelen reddedileceklerdir.
Şimdiki yöntemlerin
sosyo-ekonomik maliyeti
Pratikte bir ev almayı ya da kiralamayı başaramayan kişi bir şekilde başını sokacak bir yer bulur. Bazıları treyler kampları, prefabrik evler, dönüştürülmüş askeri kamplar gibi acil durum barınaklarına yerleştirilirler. Çoğu ise arkadaşları ya da akrabalarının evlerine sığınırlar ki bunun ciddi sosyal dezavantajları vardır.
Evini açma isteğinde olan arkadaş ve akrabaların konutu arzu edilen coğrafi konumda olmayabilir. Ailesiyle yaşayabilmek için koca mobilitesini feda etmeli ve oturmak zorunda kaldığı yerde bulduğu işe razı olmalıdır. Eğer orada bir iş bulamaz ise, başka yerlerdeki iş imkanlarını değerlendirmek üzere ailesinden belirsiz bir süre uzak kalmak zorunda kalabilir. Özellikle günümüzde mobiliteye büyük ihtiyaç vardır. Nüfusun dağılımı bugün savaş dönemine göre çok değişmiştir. Yeniden eski hale gelmesi insanların konumlarını değiştirmeyi istemelerine ve bunu yapabilmelerine bağlıdır.
Uygulanmakta olan başkasının yanına sığınma yöntemlerinin yarattığı olumsuz görüntü sadece başkasının yanına yerleşenlerin değil bunu yapmayanların da hareketlerini kısıtlamaktadır. Bir ev ya da daire sahibi olacak kadar şanslı olanlar başka bir şehre taşınmadan önce iki defa düşüneceklerdir. Taşınmanın ilk akla gelen maliyetlerinden biri ev ararken erkeğin ailesinden uzak kalması, bu esnada ailenin diğer fertlerinin oldukları yerde kalması ya da başkalarının yanına sığınmasıdır.
Kira tavanları evlerini başkasını açmayanlar tarafından kullanılan evlerin kullanımındaki etkinliği de düşürür. Kiralar ortalama gelire göre düşük olduğu için konut alanını daha ekonomik kullanma yönündeki teşvikler savaş öncesine göre daha düşüktür. Savaş öncesinde olduğu gibi daha küçük bir eve taşınmak ya da evin bir odasını kiraya vermek için insani ve vatanseverlik duygular -ya da akrabaların gelip eve yerleşmesi korkusu haricinde hiçbir gerekçe yoktur.
Aslında kira tavanlarından kaynaklanan kıtlık, konutların etkin kullanımına ilişkin yeni sorunlar yaratır: Çok büyük bir evde yaşayan bir kiracı kendine daha uygun büyüklükte bir ev aramaya pek girişmez. Ve, evleri boş kaldığında ev sahipleri evlerini bekarlara veya daha küçük ailelere vermeyi tercih edeceklerdir.
Kira tavanlarının kaldırılması tamamen farklı bir tür başkasının yanına sığınmaya yol açacaktır. Kiraların serbestçe belirlenmesi durumunda evlerine başkalarını alanlar yaptıkları fedakarlık karşılığında kira geliri elde edeceklerdir. Bu işi fazladan yeri olan ve ilave gelir elde etmek isteyenler yapacaktır. Şimdiki gibi ilave yer ya da diğer koşulların uygun olup olmadığına bakılmaksızın sadece aile bağlarının getirdiği yükümlülük nedeniyle değil. Başkasından yer kiralayan bir kişi tamamen bir ticari ilişkiye girmektedir ve karşısındakinin bir zorunluluktan yaptığı ya da ona yük olduğu hissine kapılmaz. İşleriyle daha ilişkili evler bulabilirler. Çalışanlar yeniden mobilitelerini mülk sahipleri de eve daha fazla kişi alma isteklerini kazanırlar
IV. Tayınlamanın kamu
tarafından yapılması
Halihazırda uygulanan ev sahipleri tarafından tayınlamanın yapılması yönteminin yanlışlığı açık ve maliyeti ağırdır. Özel, kişisel tayınlama çalışıyorsa neden OPA etin, yağların, konservelerin ve şekerin tayınlamasını kendisi yapmış, bakkallara bırakmamıştır? Evleri tayınlama görevini de OPA’mı üstlenmelidir? Konutların bir kamu otoritesi aracılığıyla tayınlanmasını savunanlar, bu yöntemin bir şehre yeni gelenler ve çocuklu aileler aleyhine, iyi arkadaşlara sahip olanlar lehine olan ayırımcılığa son vereceğini savunmaktadırlar.
‘Siyasi’ tayınlamanın sorunları
Hem kiracılara hem ev sahiplerine adil olmak için OPA ev sahiplerine fazla alan kullandıklarını ve bir kısmını başkalarına vermeleri ya da daha küçük eve geçmesi gerektiğini söyleyebilmesi zorunludur. Fakat siyasi nedenlerle ev sahibi bir Amerikan ailesine bir yabancıyı evine almasını (hür tercih tayınlamaya galip gelecektir) ya da başka bir yere gitmesini söylemek mümkün değildir.
Bu sorun aşılsa bile, bir aile için gerekli konut alanı nasıl belirlenecektir? Farklı cinsiyetteki çocuklara kaç yaşından sonra ayrı oda gerekir? Bakıma ihtiyacı olanlara giriş katları mı verilmelidir ve kimin bakıma ihtiyacı vardır? Evinde çalışanlara (doktorlar, yazarlar, müzisyenler) daha fazla mı konut alanı gerekir? Hangi mesleklere kolay ulaşılabilir yerdeki evler hangilerine bahçeli evler verilecektir? Kaynana aileyle birlikte mi yaşamalıdır yoksa ayrı bir evi mi hakkediyor?
OPA’nın bu sorulara cevap vermesi, hangi kiracıların ve ev sahiplerinin diğerlerine yer açmak için başka yerlere taşınmasına karar vermesi ne kadar zaman alacaktır?
Konut sıkıntısı daha uzun müddet sürecektir. Adalet açısından yeni konutlar da tayınlanacak ve kira kontrolüne tabi olacaktır. Eğer -yeni inşaatları teşvik etmek için- yeni konutlara eskilerine göre çok daha yüksek kira düzeyleri belirlenirse kira kontrollerinin ve tayınlamanın temel hedefi –herkese eşit muamele- feda edilmiş olacaktır. Diğer taraftan eski evlerle yenilerinin kiraları aynı düzeyde belirlenirse kiraya vermek üzere özel kesim tarafından yeni inşaat yapımı ya tamamen duracak ya da çok sınırlı olacaktır.
Sonuç olarak diyebiliriz ki tayınlamanın bir kamu kurumu tarafından yapılması yöntemi enine boyuna düşünülmeden kabul edilemez. Sadece kiralanmış konutlara uygulansa bile büyük idari ve ahlaki sorunlara yol açacaktır.
Yukarıda bahsedilen sebeplerden, kira tavanları evlerin bir kritere bağlı olmadan ve tesadüfi dağılmasına, konut alanlarının etkin olmayan kullanımına, yeni inşaatların ertelenmesine ve kira tavanlarının belirsiz bir tarihe kadar sürmesine, veya yeni inşaatların sübvanse edilmesine ve konut alanında bir durgunluğa yol açar. Tayınlamanın kamu otoritesi tarafından yapılması ise işleri muhtemelen daha kötü hale getirir.
Kaldırılması enflasyonu
yükseltmek yönünde güçlü bir baskı yapmadığı müddetçe kira tavanlarını
sürdürmenin savunulacak tarafı yoktur. Pratikte, yüksek kiraların diğer mal ve
hizmetler üzerinde çok sınırlı bir doğrudan etkisi vardır. Ev
sahiplerinin gelirindeki ilave artışın mal ve hizmet talebi üzerindeki etkisi
kiracıların bu maksatla kullanacakları fonlarındaki azalma ile karşılanacaktır
Yüksek kiraların enflasyon üzerindeki diğer etkisi dolaylı yoldandır. Yüksek kiralar hayat pahalılığını arttıracak, bu da ücret artışları için mazeret oluşturacaktır. Ücretlerin hükümetler tarafından belirlendiği bir dönemde bu mazeret ücret artışlarına ve buna bağlı olarak diğer fiyatların da artışına yol açacaktır.
Bu dolaylı etki ne kadar önemli olabilir? Tavanların kaldırılmasının hemen ardından yeni ve bazı halihazırda kiracı olup ta kontratı olmayanlara uygulanan kiralar önemli ölçüde yükselecektir. Halihazırda kiracı olanların çoğu üzerindeki etki ya sınırlı olacak veya eğer kontratta kiracıyı kira artışından koruyan bir madde varsa hiç etkilenmeyeceklerdir. Yeni konutlar yavaş yavaş piyasaya gireceğinden bütün kiraların ortalama yükseliş yeni kiracılara uygulanandan daha düşük olacak hayat pahalılığı daha az artacaktır.
Yeni konutlar kiralık piyasasına girdikçe, konut kiraları ortalama olarak yükselmeye devam etse bile –genel olarak enflasyon olmadığı müddetçe- yeni kiracıların ödeyeceği kiralardaki artış ılımlı olacaktır.
Bir yılın sonunda ortalama kira artışı yüzde 30’u bulabilir. Bu kadar yüksek bir artış bile –kiranın toplam harcamaların beşte birinden azını oluşturduğu için- hayat pahalılığını sadece yüzde 5 kadar arttıracaktır. Bu büyüklükteki bir artışın –ayda yüzde 0,5’ten daha az- enflasyona sebep olması çok düşük bir ihtimaldir.
Genel enflasyona karşı doğrudan
atağa geçmek gerekir. Belirli alanlarda uygulanan kontroller enflasyonist
baskıları frenleyebilir ama ortadan kaldıramaz. Bu nedenle, kira tavanlarının
enflasyonla mücadelede önemli bir araç olduğuna inanmamaktayız.
Konut sorununa getirilecek çözümlerden hiçbiri herkesi memnun etmez. Bazılarının mutlaka canı yanar. Bazıları mutlaka yasal kira düzeyinde kullanmak istediğinden daha az konut alanı kullanmaya zorlanmalı ya da ikna edilmelidir. Halihazırda uygulanan tayınlama yöntemi yeni terhis olmuş askerler, geçici savaş işçileri ve bunların aileleri, akrabaları ve arkadaşlarından oluşan küçük bir azınlığı en büyük fedakarlığı yapmaya zorlamaktadır.
Yüksek kiralar yoluyla tayınlama yöntemi diğerlerini daha az konut alanı kullanmaya ikna ederek bu gruba yardım edecek, yükü tüm nüfusa daha eşit biçimde yayacaktır.Şimdiki metoda göre, daha çok kişiyi ama daha az incitecektir. Bu, konutları yüksek kiralarla tayınlamanın hem gerekçesi hem de kira tavanlarının kaldırılmasının önündeki en büyük siyasi engeldir.
Okuyucuya son bir not olarak; bizim hedeflerimizin sizinkiyle aynı olduğunu – mevcut konut arzının mümkün olduğunca eşit dağıtılması ve yeni inşaat mümkün olan en kısa zamanda başlaması- ısrarla vurgulamak isteriz. Kira tavanlarının kaldırılmasıyla ortaya çıkacak kira artışlarının kendisi arzulanan sonuç değildir. Biz daha fazla kira ödemek, başkalarını ödemeye zorlanırken görmek veya ev sahiplerinin havadan para kazanmasını istemiyoruz. Ama yine de kira tavanlarının kaldırılmasını istiyoruz. Çünkü, bizim görüşümüze göre, konut sorununun diğer çözümleri daha kötü sonuçlar doğuracaktır.
* Popular Essays on Current Problems, Volume 1, Number 2, September 1946’dan Ekonomik Eğitim Vakfı’nın izniyle alınmıştır.
* Office of Price Administration. 1941 yılında kurulmuş, bazı mallarda fiyat kontrollerini ve bu malların karneyle dağıtımını düzenleyen otorite. ç.n.
* Bu 1946 ABD’sinde doğru olabilir ama 1972 İngiltere’sindeki doğruluğu tartışmalıdır. Eğer yüksek vergiler hane halkı gelirini düşürürse güçlü sendikalar yüksek ücret artışı talep edebilirler ve bu artışlar parasal genişleme nedeniyle işverenler tarafından makul karşılanabilir.